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上海市旧城区现代服务业空间发展模式探讨

       摘  要:本文通过新天地、思南路、八号桥、田子坊等具体案例分析,分析、诠释了上海旧城区现代服务业空间发展的四类存量资源、四种产出模式和四个动力机制,并针对旧城区现代服务业发展,提出倡导内涵式发展模式、探索以社区为载体的自组织更新、实行积极的扶持政策、进行正面的舆论导向、体现产业业态与空间形态的有机统一等观点。

       关键词:旧城区、现代服务业、空间发展、模式。 

       总体而言,“三新”和“三高”是发展现代服务业的主要特征。“三新”即新技术、新业态和新方式;“三高”即高人力资本含量、高技术含量和高附加值。然而,除此以外,现代服务业发展还存在物质空间上的要求,即新的空间形式和高品质的物质形态要求。对于中心城区而言,现代服务业获得发展空间和高品质物质形态的主要途径是旧区更新改造。下面,结合旧城区更新改造,围绕旧城区现代服务业发展的空间资源类型、空间资源产出模式、空间发展动力机制等几个方面进行简要解析。

       1. 旧城区现代服务业发展的空间资源主要类型

       由于上海历史发展的独特性,上海旧城区现代服务业发展的存量空间资源主要类型有四种,即传统居住空间、传统工业仓储空间、传统商业空间和各种混杂地带等等。

       1.1 利用传统居住空间。优越的区位条件、古典的建筑样式、浓厚的生活氛围、众多的文化史迹,使上海中心城里弄住宅、花园洋房、老式公寓等优秀历史建筑天然具备发展现代服务业的物质条件,可通过动迁、置换、租赁、合作开发利用等市场方式,实现历史建筑的合理使用和价值重现,达到改善地区面貌、保护历史建筑、重塑地区精神、恢复昔日风采的目的。在形态上,通过保留和修葺建筑外观和特色空间,适当整治和调整室内空间和室外环境(如增设绿地、小广场等公共活动场所),恢复街区传统面貌,有机延续历史文脉,将其改建成富有人情味的、现代与历史有机融合的公共空间。在业态上,通过拆迁置换和整体改建,充分挖掘街区特有的历史文化内涵及其可能衍生的旅游、休闲、文化娱乐等商业价值,将居住用途转变为现代服务业功能,进行整体式调整和升级,充分发展现代服务业。新天地、思南路改造项目分别是利用上海传统石库门建筑和花园住宅发展现代服务业模式的代表项目。

       1.2 利用工业仓储空间。土地级差所导致的中心城区租金高企,使传统制造业迫于成本压力逐渐向外围地区转移。而遗留下来的旧厂房、旧仓库以拥有历史价值并适宜进行内部改建而成为发展现代服务业的得天独厚的优质空间资源。这些巨大而开敞的空间,具有再生和重塑的灵活性,对现代服务业特别是文化创意产业具有较强的吸引力。开创者通过发掘历史文化底蕴、保持传统建筑风貌、调整建筑内部空间、整治建筑外部环境并辅以时尚元素、符号,营造自由度高、敞开式、个性化的室内空间和服务配套设施,开创了一种完全区别于传统工业仓储空间特点的物质形态,并充分满足了现代服务业发展的空间需求。上世纪九十年代起,一些从事艺术和设计的创意者们开始自发地聚集到上海泰康路、莫干山路、昌平路、福佑路的旧厂房和旧仓库,从事文化艺术创意活动,苏州河畔的创意仓库、八号桥创意产业园等等,成为将旧区更新改造与现代服务业发展有机结合的成功实践。

       1.3 利用传统商业空间。传统商业街形式多半为“下店上住”和“前店后坊”格局。由于上部居住空间年久失修,后部庭院空间缺乏管理和维护,上部和后部空间日渐没落,空调室外机无序设置,架空线分散凌乱,窗、檐等建筑构件破坏严重,成为上海鲜亮商业街背后的阴暗角落。同时,由于现代商业形态的发展和业态的提升,原有“一层皮”的商业空间日益不能满足现代商业的发展需要,需要向上部和后部(即纵深部位)扩展空间。在这种情况下,一些地区开始探索通过置换上部居住空间、调整优化后部庭院空间,提升下部和前部商业能级,将上下、前后和左右进行整体式设计、立体式开发的方式,使传统商业得以现代化。淮海中路的人民坊、国泰公寓等的商业结构调整和综合开发就是很好的典范。

       1.4 利用各种混杂地带。上海作为海派文化繁荣之地,塑造了开放而充满创造力的近代城市形象,使多元文化的魅力穿越时空呈现在今人面前。走在上海街头,可以轻松地找到很多老式工厂、传统商业、旧式住房与陈旧设施混杂共处的地带。在这些区域,随着市场经济的发展,随着都市工业楼宇的出现、传统商业的更新升级和里弄建筑的功能重塑,日渐形成和发展了多元文化。这些包括古今、华洋、城乡、新旧、雅俗、情礼等反映在城市生活和建筑文化领域的多元文化的交相辉映、相映成趣,不断碰撞、冲突、交互和融合,成为最能自觉繁衍现代服务业的天然的物质空间资源。田子坊即为扎根于传统弄堂工厂、石库门住宅和泰康路工艺美术商业街等多元混杂地带的历史文化产物。

       2. 旧城区现代服务业空间资源的产出模式

       旧城区现代服务业空间资源产出路径包括增量式拆旧建新(物质型,形态改变)和内涵式腾旧置新(功能性,业态调整)两个大类。如果进一步细分,又可以划分为集中式动迁开发型、渐进式置换更新型、单位式合作利用型和个体式租赁演进型等四种产出模式。

       2.1 增量式的拆旧建新(即集中式动迁开发型)。这是上海旧区改造的常见样式。由于中心城区旧住房相当密集,居民居住条件相当困难,迫切需要以动迁和拆除的方式予以改造。上世纪90年代以后,随着国家对土地使用制度的改革,上海以毛地批租方式将旧改地块出让给房地产企业进行开发,通过大规模拆迁腾地,建成一幢幢现代化商业商务楼宇,在街区面貌发生巨大变化的同时,现代服务业空间大范围扩展。这种模式需要集中大量人力财力,很多项目由于涉及很多个二级旧里以下旧住房街坊,往往需要按“统一规划、分期实施”原则实施。从整个地区的规划实施角度来说,时间跨度往往比较长,可能会持续数年甚至更长时间。由于大多采取房地产开发形式,受房地产市场影响较为明显,一次性投入巨大,市场风险较高,动迁中还可能存在一定的社会矛盾。比较典型的有淮海中路东段地区和太平桥地区。

       2.2 内涵式的腾旧置新。这是上海新时期异军突起的旧区更新改造新样式。在“大拆大建”正步向窘境的时候,现代旧区的振兴和复兴,需要开发利用存量空间资源,走内涵式“软改造”之路,即通过对现有建筑和空间环境的适度修缮和整治,通过对使用功能的适度调整和提升,为现代服务业发展提供一定规模的存量空间资源。就运作途径而言,目前上海中心城区现代服务业结合旧城更新的主要内涵式产出模式有三种,主要是:

       2.2.1 渐进式置换更新型。优秀近代建筑或文物保护单位的保护式开发利用一般采取渐进式置换更新模式。通过与原公房承租者进行协议置换,在协商一致的情况下解除原公房租赁关系,开展对优秀近代建筑或文物保护单位的综合开发和利用。上海市于1999年开始优秀历史建筑和特色风貌街区的改造试点,有关试行意见规定置换改造范围主要是保留一级旧里、新里、花园住宅、老式公寓。其主要原则,一是整治与风貌保护相结合,继承历史文化文脉,保持特色与空间。二是整治与环境改善相结合,提高绿化覆盖率,增加公共活动空间及环境景观设施。三是整改与设施完善相结合,完善必要的辅助设施,满足现代使用功能的要求。如思南路花园住宅置换更新项目,通过历时近十年的渐进式置换,终于于近期进入全面建设阶段(详见案例4.2.1)。

       2.2.2 单位式合作利用型。当前一个时期,这种形式的合作开发利用比较普遍。该模式适用于旧工厂和旧仓储。由于历史的原因,这些旧工厂和旧仓储的土地归属一些大型国有企业集团。在“退二还三”的产业结构调整中,在国有企业改革重组中,在传统工业日益不能满足现代社会发展需要的情况下,这些企业逐渐走向没落,一些厂区也被闲置了。而与此同时,一些现代服务业却因旧城更新节奏的放慢而找不到合适的发展空间。当一些有识之士发现这些工业仓储空间资源通过简单修缮之后一样可以被用于发展现代服务业之后,现代服务业企业与传统工业企业之间的合作便开始了。但这种形式也存在很多历史的局限,如停车、绿化空间不足等等,需要通过完善自身设计或与周边地区联动等方式加以“适应性改造”。八号桥(详见4.2.2)、“卓维700”、智造局等等,基本上都是这种类型的发展模式。

       2.2.3 个体式租赁演进型。这是一种既保护历史风貌、又发展创意产业的共建、共享、共治、共富的旧城区和谐更新新模式。一般是现代服务业企业通过公平和合理合法的途径,以平等协商的形式与原住民或小企业建立伙伴关系,通过租赁一定时期土地和房产使用权,取得现代服务业发展的空间资源。原住民和小企业完全出于自愿,并依托出租自产改善居住和经营条件,从而避免了传统拆旧建新式集中开发改造所引起的社会矛盾和冲突,体现了协商自愿原则和风貌保护原则。而对于现代服务业发展而言,民间力量通过小规模渐进式的自然演进,不断扩展空间资源,最后形成一定的产业规模和能级。当然,政府或社区需要对居民出租旧住房加以组织和引导,在业态发展方向和历史建筑保护等方面加强管理,为最后实现现代服务业的集聚发展创造业态和形态的基础。2005年,居住在紧邻田子坊的志成坊居民,借助田子坊品牌效应,“搭车”创意园区,因坊内两口水井更名“二井巷”,搞起了“田子坊石库门创意工坊”,越来越多的创意人士承租使用,并不断向周边地区蔓延,更新改造逐渐发展至数百户居民,成为一道亮丽而独特的风景线(详见4.2.3)。另外,“新天地”周围零星小服务业发展也属于该类型。

       3. 旧城区现代服务业空间发展的动力机制

       就发展动力而言,目前上海旧区现代服务业发展的主要原动力有社区和居民组织发动、地方政府推动、房地产开发推动、企业发动(或工业企业和开发企业联合发动)等四种。

       3.1 社区和居民组织发动。部分现代服务业发展的早期,其集聚不是计划的产物,而是时代背景下一定规模民间力量自发、自然形成的结果。其中,社区也往往起到一定的组织和引导的作用。这种发动形式的好处,是在原房产权益不变、原建筑形态不变、原街坊风貌不变的情况下,使用功能更加综合,使用对象更加多元,空间形态更加现代,实现了政府、社会、企业、居民等各利益群体的共同参与,出租居民高兴,入租企业安心,游客观光开心,改造和发展呈现整体和谐的氛围。如田子坊,在扩散式发展的早期,就是居民个体和入驻企业之间达成协议直接出租而逐渐形成的,其早期建设资金主要来自于向租户收取的较低的租金和定金,社区也投入了少量资金进行基础设施建设。由于成本不高,租金较低,一些经济能力欠佳的青年艺术家也能够负担,并由此引起集聚,还在社区引导下不断向纵深的石库门住宅扩展和延伸,形成产品展示、商品交易、旅游休闲、时尚餐饮等一系列创意产业的配套、支撑和衍生产业。如今,整个街坊已有近半居民有组织出租房产,依托石库门建筑文化和里弄生活气息,初步形成了创意产业链,溢出效应逐渐显现。

       3.2 地方政府推动。在民间力量蓬勃兴起、多元力量促进产业发展的时候,特别需要从更高视角审视现代服务业发展的方向、政策和机制。此时,政府的适度介入将有利于对现代服务业发展进行宏观把握和长远规划,有利于协调发展中出现的利益矛盾,有利于将大大小小的各方面力量进行有序管理。政府不仅出面完善管理架构,还出资对绿化、下水道、化粪池、建筑风貌等公用设施、公共建筑进行改造和维护保养,在使用功能符合原则性规定的情况下,通过对传统建筑加以修缮与保护,挖掘空间资源,注入先进理念,开展技术创新,引导现代服务业有序集聚。例如田子坊,在其发展日趋成熟时,为加强管理和引导经营,地方政府及时介入田子坊未来发展的整体设计和长远规划,建立了被称为“1+1+2”的管理架构,两个“1”分别是联席会议和管理委员会,“2”是发展促进会和发展有限公司。联席会议对发展规划、管理制度、产业政策和重大问题进行研究、组织和协调;管理委员会对消防、治安、市容、食品卫生等进行公共管理和服务;发展促进会组织并协调区域内居民、出租者、租赁户和产权人等相关利益者进行自我管理、自我约束和自我发展;发展有限公司具体组织实施城区“软改造”,落实建设、装修和改造中的物业管理及房屋置换等工作。通过这些管理机构的有序运作,发展居住与产业相结合的海派文化,打造生活方式和里弄风貌相融合的新型社区和市井文化休闲场所。不仅使原住民居住条件得以改善,还发展了现代服务业和地方经济。

       3.3 房地产开发推动。市场经济的不断发展,为旧区更新和现代服务业发展走向以企业为主体的市场化运作创造了有利条件。通过市场方式运作的房地产开发,开发商成为旧区更新和现代服务业发展的主体。无论是以前通过毛地批租获得土地使用权,还是现时期通过熟地招拍挂获得土地使用权,都将通过各种途径获得现代服务业的发展空间,以自筹资金和银行融资等方式启动旧区更新和改造,按有关规划要求进行方案设计,按经审定的设计方案实施现代服务业项目。如新天地和思南路项目,在有关房地产发展商的大力推动下有效实施。

       3.4 企业发动(或工业企业和开发企业联合发动)。这是一种新颖的房地产开发方式,房地产企业通过与工业企业的合作,取得闲置厂房等空间的发展权限,并在经过精心包装、打造之后推向市场,为现代服务业提供了很好的发展平台和空间。这种模式也存在一些困难。例如在现有法律框架内,实际上并不存在这样一种开发利用工业用地的政策模式。这是地方政府和职能部门在新形势下的一项探索和创新,符合大力发展现代服务业、合理高效利用城市用地的大方向。典型的案例包括八号桥、智造局、卓维700项目等。

       4. 上海市旧城区现代服务业空间发展案例分析

       对于上海旧区而言,依循上述旧区空间类型、空间演绎模式、空间发展原动力,有一些比较典型的案例。

       4.1 增量式拆旧建新模式

       4.1.1 淮海中路东段地区。淮海中路东段地区是早期现代服务业空间资源增量发展的典型地区之一。通过上世纪九十年代整整十个年头的动迁和建设,该地18个街坊中已全面改造和建设了16个,除两个街坊用于公共绿地建设外,已全面建成十四幢现代化商业商务楼宇。其中,开设了众多国际品牌专卖商厦和专业购物服务中心,汇集了众多总部型、领袖级和知识、技术、资金密集型的商务和金融机构,集聚了各种时尚精品、高档餐饮、文化消闲、创意产业和展览展示空间,举办了一系列大型时尚活动,形成了有主题有特色的集聚效应,并带动了都市旅游休闲和商业销售,成为上海商旅文互动发展的典范,也成为现代服务业发展速度最快、发展层次最高的地区之一。目前,淮海中路地区入驻世界“500强”企业近百家,地区总部约二十家,九幢楼宇税收超亿元。

       4.1.2 太平桥地区。太平桥地区是按照“统一规划、分期实施”原则发展现代服务业的代表性区域。该地区位于淮海中路南厢,区位条件优越,总用地面积约为52公顷,规划调整后共有24个完整街坊。经过十余年打造,目前完成各项改造任务过半,即基本完成10个街坊改造和建设,另有3个街坊正在实施动迁。其中,新天地时尚商业休闲区是优秀石库门建筑和历史文化风貌保护性更新和功能性开发的典范。通过“整旧如旧”,恰当地利用了传统里弄建筑的特点,揉合传统与现代,形成了一个集历史、文化、旅游、餐饮、商业、娱乐、住宅于一体的时尚休闲街区,引进知名品牌,培育广场文化,着力拓展和提升了国际商务和高端商业功能,实现了休闲、旅游和文化的联动发展,成为上海时尚魅力中心、世界品牌集聚地之一、上海历史文化和现代生活形态的最佳场所之一。

       4.2 内涵式腾旧置新模式

       4.2.1 思南路花园洋房改造项目。该项目是花园住宅这一优秀历史建筑类型群体性更新发展的典范。该地区是上海最集中的花园洋房群落之一,其中还有一批历史遗迹和名人故居。该项目通过保护性地置换、修缮和综合利用,将历史遗迹和名人故居打造成为小型博物馆和文化旅游景点,将其它花园洋房改建成高端会所型宾馆,并在沿街拆旧建新部分建设小型文化休闲类场所和空间。这项更新改造项目以回归历史风貌和营造文化氛围为特点,凸显建筑文化和历史人文的独特魅力,从而成为一张发展现代服务业的独特的“文化名片”。

       4.2.2 八号桥创意产业集聚区。该项目为发展商通过租赁闲置厂房,加以改建、招商和管理,从而发展现代服务业的代表性作品。该地块位于建国路重庆路附近,曾经是某集团下属汽车制动器公司的闲置厂房。2003年,时尚生活中心承租使用该厂房,通过精心打造,注入了时尚而独特的建筑符号和空间元素。经过多年细心经营,已逐渐发展成为集办公、展示、品牌推广和信息交流为一体的时尚创意产业集聚地、“孵化器”和交流平台。来自内地、港澳台、日美意等地的约七十家建筑和室内设计、服装设计、广告、咨询、影视制作等行业知名创意企业入驻园区,其中超过70%企业属于外包服务业,主要为设计服务外包和专业服务外包。另外,园区发展还为现代服务业发展提供了1000多个白领职位。

       4.2.3 田子坊创意产业园区。该项目为扎根混杂地带的历史产物,得益于由上世纪五十年代典型弄堂工厂、上世纪初典型石库门里弄住宅和发端于改革开放后的泰康路工艺美术商业街等组成的多元文化空间。从1999年起,社区对泰康路210弄进行开发,通过对六家闲置、破败的旧厂房、旧仓库进行转让和置换,发展了都市型工业楼宇群,先后自发集聚和引入了一批来自国内外从事创意设计的艺术 家、设计师。经过不断调整和完善,逐步形成了以室内设计、视觉艺术、工艺美术为主要产业特色的创意园区。而与此同时,由于创意产业向周边区域的蔓延,整个街坊云集了与视听艺术相关的画家工作室、设计室、画廊、文化中心、时装展示中心等160多家中外小企业,还带动了旅游、房地产等行业的联动发展,形成了较为完整的产业链。

       5. 结  语

       其一,内涵式发展(也有称“软改造”)已成为流行而有效的旧区现代服务业空间资源产出路径,小规模渐进性的置换更新方式越来越受到人们的重视和推崇。其二,作为一项探索和补充,倡导以社区为载体、政府有效引导的旧区自组织更新方式,以此改善居住条件并发展现代服务业。其三,积极的扶持政策与正面的舆论导向是旧区现代服务业发展的重要支撑,特别是在停车位、绿地比例、消防指标、间距退界、置换动迁等等方面,要解放思想,实事求是。其四,产业业态与空间形态的有机统一是旧区现代服务业发展的必然要求,既要依循历史格局、传承特色风貌,又要辅以时尚元素、引入现代功能。

作者:万勇

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